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レガシード代表
近藤悦康ブログ

2019.08.23 経営について

オフィスの内装デザインに1億円以上かけて、こだわる理由(5/5)

経営者の方が一番気になるのは
「資金面」の問題かと思います。

オフィスにお金をかける
効果は分かるものの
その資金をそこまで使うのが怖い
と思われるのではないでしょうか。

なぜなら、オフィスは
お金を直接生み出すわけでは
ないものへの投資だからです。

そこで、私はお金をかける際の
考え方を3つ変えることにしました。

まず賃料と内装費・什器費を
セットで考えることにしました。

分かるやすく言うと
賃料を安くして、内装にお金をかける
リフォーム的発想をもちました。

私がオフィスの場所を考える際は
立地にもこだわります。
お客様が全国にらっしゃいますし、
お客様がオフィスにも来やすい場所が
いいと考え、新幹線と飛行機の便を鑑みて
「品川駅~浜松町駅」あたりを検討し
駅から徒歩5分くらいで物件を探しました。

不動産会社にも探してもらいましたが、
自分が駅周辺を歩いて、
物件をリサーチしました。

実は、今のオフィスは不動産会社からの
紹介物件ではなく、自分の足で歩いている
中で見つけた物件でした。

当時、品川~浜松町駅のオフィス物件の
坪単価は25,000円ほどでした。
新築物件やキレイなビルは
坪単価30,000円を超えます。
今は、さらにもっと高くなっています。。。

私は1万円台の物件を探しました。
そして今の物件は
2Fが15,000円、3Fが17,000円程度。

ですから200坪なので、月約320万円。
坪25,000円だと月500万円。
差額は年間で2160万円になります。
3年で約6500万円、
5年で約1億800万円です。

次に大切な発想が
何年間、利用するか?
オフィスに投資をすると
原状回復費用も高くなりますし、
かけた費用も無駄になると考えがちです。

オフィスの内装をつくり込むと
1坪10万円程度を
考えておく必要があるので
200坪だと2000万円の
原状回復費用がかかります。

ですから。オフィス立て直しが
決定してる定借物件を探すのも
一手です。その場合は、
移転時の原状回復費は
かからないことが殆どです。

ただ、そんなにオフィス
立て直しの決まっている定借物件は
数がありません。

そのため、僕は5年くらいで
ビルを立て直す可能性が高そうな
物件を探しました。

古い建築基準で建てている物件で、
大手デベロッパーではなく、
個人オーナーが所有している物件を
重視しました。

そして、定期借家ではなく
普通借家にします。普通借家の方は
借主が継続して借りることを希望している
場合は、物件を貸している側から
解約や更新の拒絶は基本できません。

ですから、何らかのオーナーの都合で
オフィスを出なければならないときに
金銭面の交渉が可能になるということです。

そして、オフィスに入って
3年経ったときにあることが起きました。

オーナーが個人から大手デベロッパーに
変わったのです。すぐにわかりました。
このエリアで再開発がすすみ、このビルも
立て直しになると。

その2か月後、案の徐オフィス退去の
依頼が来ました。

そして約半年間の交渉の末、
原状復帰費無料、敷金も全額返金、
1年間の賃料無料、転居に伴う費用、
次のオフィスの内装費一部の
負担をしてもらえることになりました。
総額は、かけた内装費・什器費分
相当くらいでしょうか。

未来は思考の中にありますね。

現在は、新しいオフィス移転先を
検討中です。今は、都内は空室率2%。
坪単価も上がっていてます。

次は、また発想を変えて、
物件を最終確定したいと思っています。
また確定したらブログで共有させていただきます。

最後に、資金面の発想変換で
大切なことが、オフィス投資によって
キャッシュフローをよくするという考え方です。

銀行融資には
大きく、運転資金と設備資金の
融資分野があります。

運転資金の方が借りれるお金が少なく
返済期間も3~5年で短いです。
一方設備資金は7年以上で組めます。
また設備資金の方が融資が通りやすい。

仮に坪30,000円で200坪だと
月600万円で年間7200万円。
仮に3年で2億1600万円です。
これを運転資金で、銀行融資で
まかなうことは難しいです。

しかし、坪単価16,000円で200坪
月320万円で年間3840万円で
3年間で1億1520万円。
捻出し、差額の内装費約1億円を
設備資金で融資を得る発想にします。
仮に7年で返済としたら、
キャッシュフローがよくなるのが
おわかりでしょうか?
かつ3年以上いられたらしめたものです。

もちろん融資をもらう際には
内装にお金をかける理由を明確にする
必要がありますが、
テーマパークや飲食店、商業施設を
つくるくらいのイメージをもてば
プレゼンテーションはつくれるものです。

賃料を抑えて、オフィスの中身を
つくり込むことにストーリーを描き
お金も投資する。

オフィスを創り込む中で、
自社が何を大切に経営するかを
問う機会となり、
結果、社内外に見える化させる
方法のひとつになるのです。

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